Excellence. Law Firm
УКРРУСENG
Зв'язатися
Нерухомість і земля

Купив квартиру — а її витребують: чи захистить вас закон у 2026 році

Автор: Сергій Андрощук, адвокат15 хв читання

Сюжет, знайомий багатьом

Добросовісний покупець квартири, який перевірив реєстр і уклав договір у нотаріуса, у 2026 році має сильні позиції в суді — якщо знає, на які висновки Верховного Суду спертися.

Уявіть: 2018 рік, вторинний ринок, київська новобудова. Нотаріус перевіряє Державний реєстр речових прав — продавець зареєстрований власником, арештів і заборон немає. Ціна ринкова, гроші передано, ключі отримано. Минає два роки, і приходить позов: інша людина заявляє, що «завжди була єдиним власником», бо ще у 2008 році купила майнові права на цю квартиру, а у 2010-му отримала рішення суду про визнання права власності на «об’єкт незавершеного будівництва».

Історія не вигадана: подібні спори роками тягнуться в київських судах (деталі конкретних справ тут змінено). Нижче — п’ять правил, які Верховний Суд сформулював для таких ситуацій, і чесний погляд на зворотний бік медалі.

Правило 1. Власника нової квартири створює реєстрація, а не рішення суду про «недобудову»

Квартира в новобудові стає реччю, яку можна мати у власності, лише після державної реєстрації (ч. 2 ст. 331, ст. 182 ЦК України). До цього — лише право вимоги до забудовника.

Велика Палата Верховного Суду (ВП ВС) сформулювала це без застережень: квартира після здачі будинку «набуває юридично статусу об’єкта цивільних правовідносин лише після державної реєстрації» (ВП ВС, 14.12.2021, № 344/16879/15-ц). У 2026 році ВП ВС повторила: «Жодних винятків щодо необхідності державної реєстрації права власності … цивільне законодавство не містить» (ВП ВС, 23.07.2026, № 727/6125/23, п. 77).

А як же рішення суду про «право власності на недобудову»? Тут ВП ВС майже цинічна:

Окрема пастка для позивача — тотожність речі. Якщо «будівельний № 86» після здачі став № 117, а потім його поділили на дві квартири, саме позивач мусить довести, що це та сама річ. Витребувати можна лише річ, «яка існує в натурі на момент подання позову» (ВП ВС, № 522/1029/18, пп. 116–119).

Правило 2. Чуже рішення суду — не вирок для вас

Якщо ви не брали участі в справі, її рішення не можна просто «перенести» на вас. А висновок суду «визнати право власності» — це правова оцінка, яка для іншого суду взагалі не обов’язкова (ч. 4, 5, 7 ст. 82 ЦПК України).

ВП ВС розрізняє факти і їх оцінку: «преюдиційне значення у справі надається обставинам, встановленим судовими рішеннями, а не правовій оцінці таких обставин», і лише для тих самих осіб (ВП ВС, 03.07.2018, № 917/1345/17, п. 32). У приватному спорі рішення «за жодних обставин не може бути протиставлене особі, яка не брала участі в цій справі» (ВП ВС, 04.03.2026, № 922/5241/21).

Найсвіжіший приклад — про те, чим це обертається на практиці. У справі «Гумінський проти України» (рішення ЄСПЛ від 11.09.2025) апеляційний суд витребував приміщення в набувача, спираючись на «преюдиційні» висновки іншої справи, у якій цей набувач не брав участі. ЄСПЛ констатував порушення ст. 6 Конвенції, і ВП ВС у вересні 2026 року скасувала рішення, наголосивши: «висновки (судження) суду щодо прав і обов’язків сторін, зроблені на підставі встановлених під час розгляду справи обставин, не є преюдиційними» (ВП ВС, 09.09.2026, № 569/5712/14-ц, п. 71).

Ще одна деталь: ухвала «про виправлення описки» не може міняти суть рішення — скажімо, площу чи поверх квартири або додавати новий об’єкт (ВП ВС, 19.11.2025, № 916/992/25, пп. 8.27, 8.32).

Правило 3. Реєстр — ваш щит

Добросовісний покупець не зобов’язаний розслідувати історію квартири за десять років — він може покластися на державний реєстр.

Закон презумує добросовісність набувача: «незаконний набувач вважається добросовісним, поки не буде доведено протилежне» (КЦС ВС, 06.05.2026, № 522/16296/23). А відомості Державного реєстру прав вважаються достовірними (ч. 5 ст. 12 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).

ВП ВС сформулювала два ключові тези:

  1. Особа, яка добросовісно покладалася на реєстр, «набуває право на таке майно вільним від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень» (ВП ВС, 15.06.2021, № 922/2416/17, п. 7.16).
  2. «Добросовісний набувач не повинен перевіряти історію придбання нерухомості та робити висновки щодо правомірності попередніх переходів майна» — за відсутності червоних прапорців «з точки зору розумного спостерігача» (ВП ВС, 02.11.2021, № 925/1351/19, п. 6.50).

Вражає фабула останньої справи. На день купівлі рішення суду, на якому тримався титул продавця, вже було скасоване. Але покупець не брав участі в тій справі, і ВП ВС визнала його добросовісним, відмовивши в позові. Цей підхід відтворила і Об’єднана палата КЦС (№ 754/446/22, 09.12.2024), і КГС — у відповідь на довід «набувач міг перевірити ЄДРСР» (№ 922/647/22, 11.03.2025, п. 48).

Що це означає для покупця: чистий реєстр, нотаріальна перевірка і ринкова ціна — це ваша основна броня. А от занижена ціна, кілька перепродажів за місяць чи родинні зв’язки між продавцями — саме ті червоні прапорці, якими суди обґрунтовують недобросовісність.

Правило 4. Скасоване рішення суду не перекреслює все автоматично

Найнебезпечніший для покупця сценарій: право продавця колись виникло на підставі рішення суду, а потім це рішення скасували. Довгий час у практиці панувала проста формула — майно, яке перейшло за рішенням суду, згодом скасованим, вибуло з володіння власника «поза його волею», а отже, його можна витребувати навіть від добросовісного набувача (ч. 1 ст. 388 ЦК України).

Сьогодні ця формула суттєво звужена.

  • Скасування не є «машиною часу». ВП ВС: «скасоване судове рішення не породжує жодних правових наслідків з моменту його ухвалення, але його скасування саме по собі … не є підставою для перегляду всіх юридичних фактів, що виникли, змінилися чи припинилися на підставі відповідного рішення» (ВП ВС, 15.06.2021, № 922/2416/17, п. 7.22; відтворено у ВП ВС, 14.12.2022, № 461/12525/15-ц, п. 43).
  • Правило про «вибуття поза волею» має свою логіку. Воно ґрунтується на тому, що «перехід прав на спірне майно відбувся не на підставі волевиявлення власника, а на підставі судового рішення» (там само, п. 40). Отже, воно працює лише тоді, коли майно справді перебувало у володінні позивача-власника і вибуло саме від нього.
  • Витребувати може лише власник. У тій самій справі ВП ВС наголосила, що «саме власнику або законному користувачу майна належить право на витребування майна з незаконного володіння», і відмовила в позові особі, яка такого статусу не мала (там само, пп. 95–96).
  • Новий акцент 2026 року — воля власника. Об’єднана палата КЦС відступила від частини попередніх висновків і сформулювала: «Право власника на витребування майна від добросовісного набувача на підставі частини першої статті 388 ЦК України залежить від того, у який спосіб майно вибуло з його володіння»; «Наявність у діях власника волі на передачу майна іншій особі унеможливлює витребування майна від добросовісного набувача» (ОП КЦС, 07.09.2026, № 367/3272/19).

Практичний сенс: позивач, який сам колись погодився на передачу прав іншій особі, а через роки посилається на скасоване рішення як на «чарівну паличку», ризикує отримати відмову. Суд оцінює не лише факт скасування, а й те, як майно насправді вибуло і хто ним володів.

Правило 5. Оскаржувати весь ланцюг договорів — хибний шлях

Типовий позов людини, яка вважає себе власником, виглядає як стос вимог: визнати недійсними всі договори купівлі-продажу, скасувати всі реєстрації, визнати право власності. За чинною практикою ВП ВС такий підхід сам по собі веде до відмови.

Остання велика систематизація — постанова ВП ВС від 23.07.2026 у справі № 727/6125/23. У ній зібрано чотири положення:

  1. «Якщо має бути застосована вимога про витребування майна (віндикація), то вимоги про визнання права власності чи інші преюдиційні вимоги є неефективними».
  2. Для віндикації «не вимагається дезавуювати (скасовувати, визнавати незаконними, недійсними тощо) усі проміжні рішення та правочини».
  3. Визнання недійсним ланцюга правочинів «не лише є неефективним, а й може призвести до непропорційного і безпідставного втручання у права третьої особи (останнього володільця)».
  4. «Обрання позивачем неналежного способу захисту своїх прав є підставою для відмови в позові» (пп. 102, 103, 111, 126).

Лінія не нова: її заклали постанови ВП ВС № 183/1617/16 (14.11.2018), № 911/3681/17 (21.08.2019), № 925/642/19 (02.02.2021). Тепер вона застосовується і до спорів з інвесторами. Наприклад, КЦС скасував рішення місцевого суду, яким інвестору було задоволено вимоги про недійсність чужих інвестиційних договорів і скасування реєстрацій, і відмовив у них (№ 752/19072/17, 05.04.2023).

Для покупця це означає: спосіб захисту — перше, що варто перевірити в позові проти вас. Суд зобов’язаний оцінити його ефективність, і неналежний спосіб є самостійною підставою для відмови — незалежно від того, чи має позивач рацію по суті.

Зворотний бік медалі: інвестор, який справді заплатив

Чесний аналіз неможливий без позицій, що працюють проти покупця. Вони існують, і їх треба знати.

  • ВП ВС визнає за інвестором права, «тотожні праву власності». «Саме інвестор, як особа за кошти якої і на підставі договору з яким був споруджений об’єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об’єкт інвестування»; при конкуренції претендентів пріоритет має той, хто «проінвестував будівництво спірної квартири раніше» (ВП ВС, 14.09.2021, № 359/5719/17, пп. 93, 146).
  • ОП КЦС у 2026 році дозволила інвесторам витребувати квартири. Але лише інвесторам, «які повністю виконали свої зобов’язання за інвестиційними договорами», і лише тоді, коли спірною нерухомістю «незаконно заволоділа інша особа» (ОП КЦС, 22.06.2026, № 359/9448/19, п. 278).
  • Перепродаж забудовником тієї самої квартири. КЦС у постанові у справі № 553/1091/19 (п. 157) висловився про такий перепродаж як про вибуття майна поза волею інвестора. Це зауваження не є формально виділеним висновком щодо застосування норм права, але протилежна сторона застосуватиме його активно.

Де межа цих позицій? Усі вони тримаються на фактах, які позивач має довести сам:

  1. Реальна оплата інвестиції в повному обсязі — суду «доцільно ретельно досліджувати обставини набуття інвестором майнових прав» (359/5719/17, п. 106).
  2. Тотожність об’єкта: квартира з договору має бути тією самою річчю, що існує в натурі. Якщо квартиру поділено, переплановано чи перенумеровано, віндикація стає проблематичною (ВП ВС, 18.12.2019, № 522/1029/18; спірне питання часткового перенумерування розглянуто також у 359/9448/19, п. 283).
  3. Незаконність заволодіння саме відповідачем — а не лише помилка забудовника.

Інакше кажучи, фраза «я інвестор» сама по собі нічого не вирішує. Суд перевіряє гроші, документи і квадратні метри.

Страсбурзький вимір: «надмірний індивідуальний тягар»

Навіть коли формальні умови витребування наявні, суд має пройти ще один фільтр — ст. 1 Першого протоколу до Конвенції. Втручання в мирне володіння майном повинно бути законним, переслідувати легітимну мету і дотримуватися справедливого балансу. Українські суди застосовують практику ЄСПЛ як джерело права (ст. 17 Закону «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини»).

Три рішення, які варто знати:

  • «Рисовський проти України» (заява № 29979/04, 20.10.2011, §§ 70–71). Ризик помилки державного органу несе сама держава; помилки не можна виправляти за рахунок осіб, які добросовісно покладалися на легітимність дій влади (принцип «належного урядування»).
  • «Максименко і Герасименко проти України» (№ 49317/07, 16.05.2013, § 69). Неможливість добросовісних покупців отримати компенсацію втрат, завданих непослідовними і помилковими рішеннями державних органів, становить непропорційний тягар.
  • «Лупашку проти України» (№ 57149/14, 24.04.2025, §§ 28, 34). Тверезне застереження. У спорах між приватними особами ЄСПЛ не переоцінює факти, а лише контролює, чи не було рішення суду свавільним і чи ретельно розглянуто ключові доводи набувача. Тому аргумент «порушено Конвенцію» працює лише тоді, коли він підкріплений національним правом і фактами.

ВП ВС переклала ці стандарти на національну мову: «Прийняття рішення, за наслідком якого добросовісний набувач всупереч приписам статті 388 ЦК України втрачає такий статус, а відтак втрачає майно і сам змушений шукати способи компенсації своїх втрат, є неприйнятним та покладає на добросовісного набувача індивідуальний і надмірний тягар» (ВП ВС, 21.09.2022, № 908/976/19, п. 5.58). Оцінюючи тягар, суд враховує «підстави та процедури набуття майна добросовісним набувачем, порівняльну вартість цього майна з майновим станом особи, спрямованість волевиявлення учасників правовідносин та їх фактичні наміри щодо цього майна» (ВП ВС, 14.12.2022, № 461/12525/15-ц, п. 58).

Для сім’ї, для якої квартира є єдиним житлом, купленим за ринковою ціною, це не абстракція. Це прямий аргумент, який суд зобов’язаний розглянути і вмотивувати.

Що робити покупцю: короткий чек-лист

До купівлі

  • Витяг з Державного реєстру речових прав і перевірка підстави реєстрації права продавця.
  • Пошук спорів щодо об’єкта в ЄДРСР і в картках справ судів.
  • Ринкова ціна, оцінка майна, безготівковий розрахунок — це докази добросовісності на роки вперед.
  • Обережність до червоних прапорців: занижена ціна, швидкі перепродажі, родинні чи ділові зв’язки між попередніми власниками.

Якщо позов уже подано

  1. Перевірити, чи позивач довів власне право власності: де його реєстрація або доказ повної оплати інвестиції.
  2. Перевірити тотожність об’єкта: номер, площа, поділ, перепланування.
  3. Перевірити спосіб захисту: вимоги про недійсність ланцюга договорів і «визнання права» при можливості віндикації є неефективними.
  4. Перевірити, чи вас було залучено до справ, на рішення в яких посилається позивач. Якщо ні — для вас це не преюдиція.
  5. Заявити про пропуск позовної давності (ст. 256, 257, 267 ЦК України) — суд застосовує її лише за заявою сторони до ухвалення рішення.
  6. Навести аргумент про надмірний індивідуальний тягар, підкріпивши його фактами: ціна, джерела коштів, єдине житло.

Джерела (усі — ЄДРСР)

Велика Палата Верховного Суду

Касаційні суди у складі ВС

ЄСПЛ: «Рисовський проти України» (№ 29979/04, 20.10.2011); «Максименко і Герасименко проти України» (№ 49317/07, 16.05.2013); «Лупашку проти України» (№ 57149/14, 24.04.2025).

Стаття має інформаційний характер і не є юридичною консультацією у конкретній справі. Практику враховано станом на 20.10.2026.

Матеріал має інформаційний характер і не є юридичною консультацією. Викладено за законодавством і практикою станом на дату публікації; правове регулювання може змінюватися. Для оцінки конкретної ситуації слід звернутися до адвоката.

Сергій Андрощукадвокат · Excellence Law Firm

Для обговорення конкретної справи — зв'язатися з бюро.

Зв'язатися
← Усі публікації